전세사기 피해자 지원제도 신청방법, 보증금 3분의 1 최소보장제 11월 13일 시작
전세사기 피해자 지원제도의 경우 ‘전세사기피해자 결정’을 받아야 쓸 수 있습니다. 결정 신청은 2027년 5월 31일까지 가능하고, 경·공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 채워주는 최소보장제는 11월 13일부터 시행됩니다. 아래에서는 지원 항목을 나열하지 않고, 지금 내가 어느 상황인지에 따라 무엇을 먼저 해야 하는지 순서대로 풀었습니다.
전세사기피해자 결정 대상인가
대부분의 피해자 지원은 전세사기피해자 결정 이후 신청할 수 있습니다. 다만 경·공매 유예 등 결정 전에도 신청할 수 있는 절차가 있으므로, 현재 진행 상황에 맞춰 관할 기관에 확인해야 합니다. 보증금을 못 받고 있다는 사실만으로는 해당되지 않고, 위원회가 사기 의도와 다수 피해 우려 등을 심사합니다.
결정 신청 전에 체크할 네 가지
- 최초 임대차계약이 2025년 5월 31일 이전인가
- 전입신고와 확정일자를 받았는가
- 보증금이 한도(원칙 5억 원 이하) 안에 있는가
- 보증보험이나 최우선변제금으로 보증금을 전부 받을 수 있는 상황은 아닌가
보증금 한도는 3억에서 5억으로 올랐고, 위원회가 인정하면 더 높은 금액도 가능하다는 안내가 있습니다. 다만 상향 기준은 자료마다 표현이 달라서, 5억을 넘는 경우에는 신청 전에 지원센터에 확인하는 편이 안전합니다.
결정이 나지 않는 경우
국토교통부 발표 기준으로 한 달 심사 결과를 보면 부결과 제외가 적지 않습니다. 2026년 6월 누적 자료에서 보증금 회수가 가능해 제외된 비율이 10.0%, 요건 미충족 부결이 22.8%였습니다. 부결돼도 이의신청이 가능하고, 실제로 이의신청 끝에 결정된 사례도 매달 나옵니다.
상황 1. 살던 집에서 계속 살고 싶다
LH가 피해자의 우선매수권을 넘겨받아 경·공매로 집을 낙찰받고, 피해자는 그 집에 공공임대로 계속 거주하는 방식입니다. 낙찰가가 정상 매입가보다 낮아서 생긴 경매차익을 보증금으로 돌려, 임대료 부담 없이 최장 10년 살 수 있습니다.
주의할 점이 있습니다.
- 경매차익이 작으면 임대료 없이 살 수 있는 기간도 그만큼 줄어듭니다.
- 무상 기간이 끝난 뒤에는 시세보다 낮은 임대료로 공공임대 거주를 이어가는 경로가 안내됩니다(최장 20년 범위).
- 퇴거할 때 남은 경매차익은 현금으로 받습니다.
- 우선매수권을 LH에 넘기는 결정은 되돌리기 어렵습니다.
상황 2. 경·공매가 끝났는데 돌려받은 돈이 너무 적다
여기가 11월 13일 시행되는 최소보장제의 자리입니다. 회수금이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 최소지원금으로 받습니다.
계산 방식은 이렇습니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 기준 | 보증금의 3분의 1 = 최소보장금 |
| 빼는 항목 | 대항력·우선변제권으로 받은 돈, 보증금반환채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액 |
| 결과 | 남은 차액이 최소지원금 |
| 신청 | LH에 신청, LH가 90일 안에 결정(필요시 30일 연장 1회) |
보증금 3억이면 최소보장금은 1억입니다. 정부가 든 사례도 있습니다. 보증금 1억 5천만 원이면 최소보장금이 5천만 원이고, 임대료 지원으로 이미 1천만 원을 받았다면 4천만 원이 추가됩니다.
신청 시점은 LH에 피해주택 매입을 요청했는지에 따라 갈립니다. 매입을 요청했다면 경매차익이 산정된 뒤에, 요청하지 않았다면 처분 절차가 끝난 뒤에 신청합니다. 지원금을 받고 나서 보증금을 더 회수하고도 알리지 않으면 최대 3천만 원 과태료가 붙을 수 있다는 점도 시행령에 들어 있습니다.
경·공매가 끝나기를 기다리지 않고 먼저 받는 ‘선지급·후정산’ 제도가 있습니다. 최소보장금에서 이미 변제받은 돈과 임대료 지원액을 뺀 금액을 LH 매입이나 처분이 끝나기 전에 신청해 먼저 받고, 이후 추가로 회수되는 금액은 나중에 정산합니다.
이 유형은 저리 대환대출을 쓸 수 없다는 점도 같이 알아두세요.
대출이 먼저 급할 때: 대환대출과 분할상환
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 저리 대환대출 | 금리 연 1.2~2.7%, 한도 4억 원, 소득 1.3억 원·자산 4.69억 원 이하 |
| 분할상환 | 경·공매 종료 후 기존 전세대출 미상환금을 20년간 무이자로 나눠 상환 |
| 연체 | 분할상환 기간에는 연체정보 등록과 연체금 부과가 면제 |
대환대출은 소득과 자산 조건이 있어서 누구나 받는 상품은 아닙니다. 분할상환은 경·공매가 끝난 뒤의 미상환금이 대상이라, 경매 진행 중에는 대출 만기 연장이나 대환대출을 먼저 알아보게 됩니다.
법적 절차 비용: 경·공매 대행
피해자로 결정되면 HUG를 통해 경·공매 절차 대행을 받을 수 있고, 법률전문가 수수료는 처음에 본인이 30%를 내고 나머지를 지원받은 뒤 경·공매 절차 이후 나머지 30%도 사후 지원됩니다. 결정 전에 쓴 지급명령, 보증금반환소송 비용도 소급해서 돌려받을 수 있습니다.
경매예납금과 입찰보증금 같은 실제 절차 비용은 본인 부담입니다. 소송비 지원 한도는 시점에 따라 바뀐 적이 있어서 HUG 안심전세포털에서 현재 기준을 확인하세요.
전세사기 피해자 지원제도 신청방법 순서
- 서류 모으기: 임대차계약서, 확정일자 확인서, 주민등록등본, 전입신고 확인서, 경매·공매 개시 통보서
- 결정 신청: 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 온라인 접수, 또는 거주지 관할 시·도 접수
- 긴급 경·공매 유예 신청: 경매가 진행 중이면 결정 신청과 함께 유예 요청을 같이 넣기
- 결정문 수령 후: 전세피해지원센터나 HUG 지사에서 LH 주거지원, 은행 대환, 경·공매 대행을 개별 신청
결정문이 나오기 전에도 경매가 진행되면 유예 신청이 가능하니, 서류가 다 모일 때까지 기다리지 않는 편이 낫습니다.
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자주 오해하는 것 세 가지
- 보증금 미반환 = 자동 지원: 아닙니다. 결정을 받아야 합니다.
- 보증보험으로 전액 회수 가능한 경우: 지원 대상에서 빠집니다.
- 경매가 끝나서 늦었다: 결정 신청 기한은 2027년 5월 31일이고, 경·공매가 끝난 뒤에도 신청해 대체 공공임대나 최소보장제를 이용하는 경로가 있습니다.
글을 쓰는 지금(2026년 10월 23일) 기준으로 최소보장제는 아직 시행 전이고, 11월 13일부터 LH에 신청할 수 있습니다. 시행 직후에는 세부 서류와 절차 안내가 보완될 수 있어서, 해당될 것 같다면 결정 신청부터 먼저 넣어두고 지원센터 안내를 따라가는 쪽이 덜 헷갈립니다. 내 계약이 어디에 해당하는지는 경매 진행 상황에 따라 달라서, 이 글의 숫자보다 지원센터 상담 결과가 우선입니다.
출처
- 파이낸셜뉴스, 최소보장제 11월 13일 시행
- 파이낸셜뉴스, 최소지원금 산정·신청 기준 시행령
- 데일리안, 최소보장금 계산 사례
- 서울주거포털, 전세사기 피해자 지원 내용
- 헤럴드경제, HUG 법적조치 비용 지원 협약
- 노컷뉴스, LH 피해주택 매입·최장 10년 거주
- 세계일보, 피해자 결정·제외·부결 현황
